朝阳住建委大手笔“出货”154套“12年房龄”新房挂牌却遭市场冷遇专家：价格太高

　　近日，北京住建部门154套毛坯房的挂牌转让引发众人关注。记者多方了解到，该批房源虽然已经有10多年的年限，但是本次出让仍然作为新房进行售卖。但或因为定价等方面原因，出售的效果并不是很好。推介该房产的中介人员称，本批房源适合高杠杆者，资金充裕的话当优先选择同小区的二手房。

　　近日，北京政府实控的北京城建五建设集团有限公司也在北京产权交易所挂牌了保利金泉小区26套住宅房源。据中介人员透露，该项目相比同小区的二手房价格上要更加优惠，具备一定的获利空间。

　　未来此类出让还将出现吗？购置此类房产又需要注意什么问题？业内多方向记者做出了详细解析。

　　据9月7日北京产权交易所公告消息，位于朝阳区清河营东路6号院的中国铁建国际城共计154套住宅通过北京产权交易所进行处置，采取动态报价方式来进行竞价，自由报价期为10个工作日。

　　据悉，此次处置的154套住宅位于中国铁建国际城5号楼和13号楼，为钢混结构商品房，目前为空置的毛坯状态。住宅建筑面积主要在70—90平方米之间，起拍平均单价为87357元/平方米，交易服务费为成交金额2%。

　　值得注意的是，披露的信息数据显示，本批房源的转让方为北京市朝阳区住房和城乡建设委员会，同时该批房源首套最高可贷比例65%，二套最高可贷比例40%。首套贷款利率LPR+55BP起，二套LPR+105BP起。

　　转让方为北京朝阳区住建委引得众人对本次转让倍加关注。管理房屋的政府部门也有房产要出手？被委托推介本批房源的房产中介人员告刘天（化名）诉《华夏时报》记者，中铁建国际城共计有15栋楼，此前部分作为普通的商品房销售，部分楼栋承接了南湖和北湖区域的部分拆迁安置功能。后来，用于安置的房源并没有被全部用完。

　　而房产律师王玉臣在接受《华夏时报》记者正常采访时表示，可能是北京朝阳区住建委在过去的多年里都在把这些房子留作拆迁安置等方面的备用。

　　值得一提的是，该小区的建成年代距今已经有10多年的时间。据购房网站监测信息数据显示，该小区的开发企业为中国铁建房地产集团有限公司，建成年代为2011年至2012年。

　　不过，刘天和记者说，虽然本批房源房龄已超越10年，但是仍然是作为新房进行销售。因为作为新房销售，本批房源可以在一定程度上完成较高比例的贷款，能够解决部分购房者首付款不足的问题。真实的操作上，这批房源可根据首套非普住宅的标准，首付比例4成，贷款6成。74平米的房源首付只需要首付约340万元。

　　而本小区同样的二手房的首付大约需要450万元。“这个小区位于五环以外，二手房网签价通常都是做成374万元，首套房贷款只能贷243万元，剩余的部分都需要纳入首付。但是新房网签价可根据成交价的6成做贷款。”刘天继续向记者解释道。

　　当被问及该批房源的别的方面优势时，刘天表示，别的方面优势是本小区共有的区位优势了，位于北五环北苑商圈，毗邻地铁13号线北苑站，靠近奥森公园、温榆河公园。

　　刘天坦言，这批房子拍下来总成本和购买小区的二手房差不多。虽然当前起拍均价每平米不到9万元，但是加上成交金额2%的成交费用，以及另外需要收取的贷款资金的1.1%的费用，本批房源并没有价格上的优势。贷款是银行先发放给朝阳区住建委的，需要收取贷款额的1.1%的费用。如果贷款400万元，就需要收取4.4万元贷款费用。

　　购房网站资料显示，截至9月23日，中铁建国际城共计有43套房源在售，8月份的参考均价为93674元/平米。而据房产中介透露，该小区最初商品房的销售价格为每平米2万多元。

　　另外刘天指出，后期入住还有必要进行装修，并不能像二手房一样马上入住。如果首付资金充足的话，并不建议使用这么大的杠杆，当优先选择小区内的二手房。

　　虽然，本批房源引来不少关注，但是竞拍的效果可能并不是特别理想。通过刘天提供的的房源信息来看，截止9月22日，该批房源已经拍卖出了一部分，不过，数量尚不到20套。“已经成交的房源大多数都是底价成交的。如果未来房子还是持续流拍，推测转让方应该会增加拍卖的次数，但应该不至于降价。”刘天向记者表示。

　　合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，综合看来，流拍最主要的原因是这批房源的价格并没有降到位，不能让人有足够动力去筹措资金竞拍。对于买房人来说，参拍此类房源筹措资金的时间周期很短，带看相对不方便。十年前的住宅产品的户型格局、居住功能跟现在项目相比存在比较大的差距。而毛坯还需要精力以及财力去做装修。

　　王玉臣认为，流拍可能是由于市场需求不足、房源价格过高，或因房源闲置十多年，剩余使用年数的限制大幅度减少。当前楼市遇冷，老百姓购买力普遍下降，许多购房者可能会选择更为经济实惠的房源。房屋长期闲置或造成资源浪费，如果未来依旧难以转让，可优先考虑将这些房产纳入公租房改造等方面的范畴。

　　未来此类房产出让还会出现吗？郭毅认为，此类房产的出让应该是小概率事件。不过，王玉臣表示，未来此类房产转让情况可能还会出现。因为一方面房产持有者在大多数情况下要通过转让房产来获取资金。同时，房价并未再继续高走，持有房源带来的升值空间已无以前那么大，甚至有极大几率会出现贬损。

　　无独有偶，近日，北京政府实控的北京城建五建设集团有限公司也在北京产权交易所挂牌了保利金泉小区26套住宅房源。据中介人员透露，该项目相比同小区的二手房价格上要更加优惠，具备一定的投资获利空间。

　　不过，通过披露信息，记者发现该批房源部分处于出租状态，有房产的租期一直到2024年2月27日。本批房源是转让方于2020年9月1日经法院裁定以物抵债方式获得，转让方产权转移登记尚未办理完毕，取得转让标的的房屋所有权证书时间无法确认。

　　“在北京购买拍卖房产的购房者，同样是需要具有北京购房资质。短期内资金实力不够，或者通过卖房才能腾挪出购房资格的话，竞拍这种房源就不‘赶趟儿’，绝对不能盲目参拍。”郭毅提醒，通过拍卖的方式去买房子，购房者要认真看清楚拍卖房源的公示内容、竞拍规则以及其他细节要求，尽量安排好时间到现场实勘。

　　“要了解房源的产权情况，确保购买的房产没有一点法律纠纷。”王玉臣认为，要对房源的剩余使用的时间、房屋的品质、地理位置、周边设施、交通情况等进行详细地了解，对房源的价格做到合理的评估。