苏州领潮楼市价格策略新风向 新房降价幅度“暂无相关限制”

　　日前，一则苏州市“新房降价不再受限”的信息，让楼市“限跌令”再度成为行业关注焦点。

　　据相关新闻媒体报道，有苏州市民在苏州市12345阳光便民网站反映房屋降价问题，苏州市相城区便民服务员回复称，商品房“低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制”。

　　上述回复的具体承办单位是苏州市相城区住建局。对此，《中国经营报》记者致电苏州市相城区住建局房地产市场监管科，相关工作人员回复称：“我们现在对新房销售价格这一块的要求是‘不高于备案价就可以’。”该工作人员同时强调，作为监管部门，始终没收到关于“限制房价下跌”的相应通知或者要求。

　　记者进一步梳理发现，在苏州市“新房降价不再受限”引发市场广泛关注的同时，已有多地曲线“松绑”“限跌令”。例如，广东省惠州市出台文件称：“团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围。”此外，还有多地在回复市民关于“开发商降价促销是否违规”问题时，强调“对于降价没有相应法律和法规禁止性规定，属于企业的正常经营行为”。

　　“目前，要多关注降价项目涉及房企的资金状况，尤其是资金链问题、去库存问题、工程建设和销售策略等问题。”易居研究院研究总监严跃进认为，“降价行为本身是房企基于市场真实的情况调整的，不能简单归类为‘扰乱市场秩序’。”

　　在房企打响年终“收官战”大背景下，苏州市“新房降价不再受限”的信息激起了不小的波澜。

　　“目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”12月2日，苏州市相城区便民服务员在苏州市12345阳光便民网站上如此回复当地市民对开发商降价问题的咨询。

　　“保利时光印象雅苑8月份买的顶楼中间户，说是价格最低了。10月30日卖出的同楼层、同户型还是边户，居然比中间户还便宜6万元，送的礼品也很丰盛，短短两三个月居然如此降价。”当地市民在反映上述开发商降价问题时表示。

　　“商品房虽然是房子，但也有商品属性，价格的生成是基于市场行为的。”苏州市相城区住建局房地产市场监管科相关工作人员向记者表示，“为何会限制房价上涨？是因为考虑到房价如果涨得太高、太快，很多人会买不起房子，地方政府的要求是房企销售商品房‘不高于备案价’。但对于房价下跌的幅度问题，我们没收到相应通知。”

　　据了解，苏州市也有有关部门给出回应称，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。

　　事实上，对于市民反映的开发商降价促销问题，苏州市相城区有关部门此前也给出了类似回复。

　　例如，早在今年6月30日，有当地市民在苏州市12345阳光便民网站上反映黄桥保利云上流光项目“恶意降价”：“以前买的房子说是8折，220多万元，现在直接降到了7.5折，总价只有210万元上下，据说还有190万元的房子，不到两个月直接降价十几二十万元。”

　　“单纯的打折促销行为不违反《中华人民共和国价格法》有关法律法规。”苏州市相城区便民服务员曾对此回复称。记者发现，该回复的承办单位为苏州市相城区市场监督管理局八分局。

　　在更早前的2021年10月，对于当地市民反映的浒关中南春风南岸“恶意降价”问题，苏州高新区便民服务员在苏州市12345阳光便民网站上也回复称：“针对是否为恶意降价，苏州市市场监督管理局解释了有关政策，表示‘只要销售价格不高于备案价即可’，目前中南春风南岸项目的销售价并没有高于备案价，因此不存在恶意降价行为。”

　　而在今年5月，苏州市下辖的昆山市住建局曾发布通报，指出昆山嘉宝网尚置业、昆山长泰置业在项目销售过程中“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”。对此，该局要求相关开发商“立即整改，暂时关闭网签（待整改结束后予以开通）”。

　　对此，苏州市房地产业有关人员和记者说，苏州市区确实未出台关于限制房价下跌的具体政策要求。另据报道，昆山市住建局今年上半年要求降价促销的开发商进行整改，或“属于个别现象，主要是受到集中投诉的影响”。

　　值得注意的是，苏州市“新房降价不再受限”信息引发关注的同时，苏州楼市运行也面临着供应增加、去化降速的压力。克而瑞苏州房产测评统计多个方面数据显示，今年前11个月，苏州市区商品房供应面积为466.69万平方米，同比增加6.88%；成交面积为516.57万平方米，同比减少20.35%。

　　据公开报道，2021年8月，湖南省岳阳市住房和城乡建设局印发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》并指出：“商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不能低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。”

　　岳阳市也由此成为全国首个出台“限跌令”政策的城市。此外，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，2021年以来，还有包括长春市、江阴市、沈阳市、唐山市、昆明市、株洲市和张家口市等超过20座城市出台过“限跌令”。

　　“2021年下半年，房地产市场降温态势凸显，很多房企为了保去化目标，开启了一波‘降价潮’。在这样的背景下，为实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的‘三稳’目标，多地相继出台了‘限跌令’，以维护房地产市场平稳健康发展，防止‘降价潮’所引发的市场预期下行。”诸葛找房数据研究中心分析认为。

　　在房地产行业人士看来，2021年至今，受多重因素影响，房地产市场下降带来的压力增大，此前已习惯“高周转”模式的开发商遭遇种种挑战，纷纷选择在节假日等时间点开启降价促销，以尽快回笼资金，但此举往往会收到前期购房者等利益相关方的投诉。

　　“降价问题之所以敏感，是因为房价下跌过快会导致两个问题，即市场预期变差，市民‘买涨不买跌’，同时已经购房的群体难以承受价格下降导致的损失，进而会引发买房人要求退还差价、退房等问题。”严跃进分析认为。

　　在严跃进看来，苏州市有关部门对新房降价幅度不设限，主要是从房企发展和资金状况等角度进行统筹考虑，视角更全面，也值得肯定。唯有系统地把房企和购房者两端的权益和诉求进行相对有效结合，价格策略才是符合市场规律的。

　　与此同时，在房地产供求关系出现重大变化的当下，多地已对“限跌令”进行松绑。例如，四川省雅安市、广东省惠州市等地出台的政策明确，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

　　此外，多地房管局和政府部门在回复市民关于房企降价促销的投诉时明确强调：“开发商降价促销属市场行为。”

　　其中，南昌市人民政府在人民网地方领导留言板回复称，目前，南昌市房地产管理部门主要限定楼盘的最高销售指导均价，房屋价格不能超过该价格，对房屋价格没有设定下限，因此开发企业降价促销属于正常合法的经营策略和市场行为。

　　湖北省鄂州市葛店开发区房地产管理局也曾对开发商降价行为回复称：“商品房买卖及价格遵循市场化原则，阶段性促销政策属市场正常现象。”安徽省临泉县有关部门亦精确指出：“我县并未出台有关房屋销售最低价格的相关规定，开发企业在销售价格变更过程中不存在违反相关规定的行为。”

　　“若是‘限跌令’取消，对整个房地产市场而言，可能会带来一些积极的拉动作用。”诸葛找房数据研究中心方面表示，取消“限跌令”，会大大降低消费者购房门槛，减少房企债务违约和爆雷的可能，产生整体市场销售规模有望获得提升等积极作用。

　　“但‘限跌令’真正取消后，也可能会产生一些市场波动和负面影响。”诸葛找房数据研究中心方面直言，本质上，房价应该由市场供需决定，但当下的房地产市场限制性政策较多，如果在极短的时间全面放开，会存在一定的风险，因此取消“限跌令”的影响还需要充分论证，业内也需要谨慎看待。

　　“很多问题的解决，要基于房企销售变好和资金状况改善才能迎刃而解。所以，对于市场出现的一些问题能先搜集、反馈，但在短期内要搁置，首先要把重心放在保房企年底销售和回笼资金等方面。”严跃进表示。